Đất Thủ Thiêm đắt đỏ, giá bán căn hộ bao nhiêu trong tương lai?

14/12/2021 19:25 Chiều

Đất Thủ Thiêm đắt đỏ và đạt kỷ lục mới với 4,25 tỷ/m2 khi một lô đất vừa qua được Tân Hoàng Minh đấu thành công, các lô khác cũng được giao dịch thấp nhất 600 triệu/m2, và cũng chưa phải là các lô đẹp nhất. Điều này sẽ khiến mức giá thành phẩm căn hộ lên tới trên 600 triệu/m2. Liệu có gì bất thường hay không?

Góc nhìn giá đất Thủ Thiêm đắt bất thường

Bốn lô đất tại Thủ Thiêm vừa trúng đấu giá với mức cao kỷ lục.

Giá đất Thủ Thiêm đắt kỷ lục

Ngày 10/12, bốn lô 3-5, 3-8, 3-9 và 3.12 tại khu chức năng số 3, khu đô thị Thủ Thiêm, TP Thủ Đức – HCM được đấu giá thành công cao trung bình gấp 7,09 lần giá khởi điểm. Mức giá cao nhất là 2,45 tỷ đồng cho 1m2 đất khi công ty TNHH bất động sản Ngôi Sao Việt – thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ ra 24.500 tỷ đồng cho lô 3.12 rộng 10.059,7 m2, xác lập một kỷ lục mới về mức đắt đỏ của giá đất tại Việt Nam. Các lô đất còn lại cũng có mức giá trên 1tỷ/m2.

Mức giá này khiến nhiều người choáng váng vì cao kỷ lục khiến nhiều người thấy bất thường, cao hơn gấp đôi khu vực đắt đỏ trung tâm TP.HCM và cả các đô thị lớn trên thế giới như Luân Đôn,Sydney, Bắc Kinh…

Theo khảo sát năm 2020, giá đất cao nhất tại TP.HCM nằm dọc tuyến đường khu vực trung tâm thành phố như Đông Du (P. Bến Nghé) giá 1,1 tỉ đồng/m2, đường Mạc Thị Bưởi (P. Nguyễn Cư Trinh) giá 1 tỉ đồng/m2, đường Nguyễn Huệ (P Bến Nghé) có mức giá 1 tỉ đồng/m2…

Với mức giá 2,45 tỷ đồng/m2 tương đương 1 triệu USD cho 10m2 đất Thủ Thiêm. So sánh với giá bất động sản thế giới, 1 triệu đô la này sẽ mua được khoảng 30m2 tại London, 58m2 tại Bắc Kinh, 46m2 tại Thượng Hải, và 59m2 tại Sydney.

Giá bán căn hộ Thủ Thiêm bao nhiêu?

Để tính được giá thành căn hộ thì trước tiên là yếu tố giá đất cộng với giá thành phẩm (theo hệ số sử dụng đất) và giá thành xây dựng cùng các chi phí cộng thêm sẽ ước lượng được mức giá căn hộ. Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình chia cho Tổng diện tích lô đất.

Vậy 4 lô đất lô 3-5, 3-8, 3-9 và 3.12 tại Thủ Thiêm khi phát triển sẽ có giá thành căn hộ là bao nhiêu? Chúng ta thử làm một vài phép tính để ước lượng giá thành sản phẩm căn hộ trên các lô đất này

Giá căn hộ tại lô 3.5

Lô đất 3-5 có diện tích rộng 6.446 m2 do Công ty CP Dream Republic đấu thắng với giá 3.820 tỷ đồng, tính trung bình mỗi m2 đất có giá khoảng 600 triệu đồng (gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm). Lô này TP duyệt quy hoạch xây dựng 4 – 6 tầng nổi, 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng khối đế 75%, khối tháp 69% với 76 căn hộ, dân số 608 người.

Với số lượng chỉ 76 căn hộ, riêng tiền đất thì mỗi căn hộ này đã gánh chi phí 50 tỷ đồng.

Giá căn hộ tại lô 3-8

Lô đất 3-8 rộng hơn 8.500m2 do Công ty CTCP Sheen Mega đấu thành công với giá 4.000 tỷ đồng (cao gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm), quy hoạch xây dựng 4-10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa khối đế hơn 72%, khối tháp hơn 54% diện tích đất, và không có chức năng thương mại dịch vụ.

Cư dân tối đa cho khu đất 3-8 này là 1.067 người, với 113 căn hộ. Như vậy, trung bình mỗi căn hộ gánh 35 tỷ đồng.

Để có lợi nhuận thì nhà đầu tư phải bán căn hộ với giá từ 1 tỷ đồng/m2, tức ít nhất 50 tỷ đồng/căn. Đây được xem là mức giá bán căn hộ cao khủng khiếp.

Giá căn hộ tại lô 3-9

Lô đất 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2 do Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng với giá 5.026 tỷ đồng (gấp 7 lần giá khởi điểm), bình quân mỗi m2 đất khoảng 1 tỷ đồng.

Theo quy hoạch, khu đất 3-9 có hệ số sử dụng đất là 3,99, xây dựng cao 4 – 10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa trên 70% diện tích đất, với 101 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại. Dân số tối đa là 811 người.

Nếu chia bình quân thì mỗi căn hộ tại đây gánh chi phí đến 49,7 tỷ đồng tiền đất.

Giá căn hộ tại lô 3-12

Lô đất 3-12 có diện tích rộng hơn 10.059 m2 do Công ty Ngôi Sao Việt của Tân Hoàng Minh đấu thành công với giá 24.500 tỷ đồng (cao hơn gấp 8,3 lần mức khởi điểm), Giá bình quân 4,25tỷ/m2 đất.

Theo quy hoạch, lô 3-12 xây dựng 2 tầng hầm và 4-25 tầng cao, mật độ xây dựng tối đa khối đế 70% và khối tháp gần 45%. Dân số tối đa cư trú tại lô đất này là 3.420 người với 570 căn hộ, 5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ.

Với tổng số 570 căn hộ được phê duyệt, nếu chia đều thì bình quân mỗi căn hộ phải gánh tiền đất là 42,9 tỷ đồng.

Muốn có lãi (sau khi đã trừ các chi phí mua đất + tiền xây dựng + chi phí vận hành), thì mỗi m2 lúc này cần bán chắc chắn là trên 600 triệu. Đây là giá của căn hộ siêu sang. Nhưng muốn siêu sang thì phải đầu tư lớn. Đầu tư lớn thì chi phí lại tiếp tục cao? Ra sản phẩm thì cho giới siêu giàu.

Hiện nay, những dự án căn hộ từ cao cấp, hạng sang đến siêu sang đang được xây dựng ở khu vực Thủ Thiêm mức giá bán cao nhất hiện nay là khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 thuộc về dự án Empire City.

Giá đất và căn hộ Thủ Thiêm còn tăng nữa?

Các lô đất đấu giá với mức kỷ lục vừa qua sẽ có tác dụng kéo mặt bằng giá khu vực này tăng lên. Tuy nhiên, đây vẫn chưa phải là những lô đẹp nhất tại Khu đô thị Thủ Thiêm. Vì vậy, các lô đất còn lại đẹp hơn ở khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ được đấu giá cao hơn trong thời gian tới.

TP HCM lên kế hoạch bán 61 lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm, Quận 2

Ban Quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm cho biết hiện Thủ Thiêm vẫn còn 67 lô đất. Trong đó, Chính phủ đã đồng ý giao cho Tập đoàn Lotte của Hàn Quốc 6 lô, 6 lô khác liên quan 2 công trình tôn giáo vẫn chưa có kế hoạch. Khu vực này mới là vị trí đẹp, ven sông Sài Gòn và có hướng nhìn trực diện qua trung tâm quận 1.

Đầu năm 2022, TP HCM tiếp tục bán đấu giá 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và các lô đất tại khu 38,4 ha thuộc phường An Khánh, TP Thủ Đức trong dự án xây dựng 3.790 căn hộ, với mức giá khởi điểm khoảng 14.700 tỉ đồng. Còn khu 2C nhà nước đang quản lý được quy hoạch làm các khu phức hợp, trung tâm hội nghị triển lãm, khách sạn và các lô đất giáo dục.

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp vui lòng gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com hoặc gửi yêu cầu ở Form liên hệ.

Xem thêm

Review Thị trường Bất động sản: Khủng hoảng tồn kho

Thực trạng tồn kho bất động sản, những nguyên nhân cốt lõi và các tác động tiêu cực, những giải pháp mang tính đột phá nào để vực dậy thị trường, hướng tới một kỷ nguyên phát triển bền vững và lành mạnh hơn?. Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với […]
Review LiveHouse: Loại hình Bất động sản thương mại đa năng

Loại hình bất động sản LiveHouse là mô hình nhà ở kết hợp kinh doanh, giải trí và làm việc, được phát triển tại các vị trí lõi đô thị, hoạt động 24/7 với thiết kế đa năng cho phép chủ sở hữu tối ưu hóa khai thác nhiều mục đích sử dụng trong cùng […]
Thông tin thị trường Bất động sản: Nhà đất Ninh Bình

Toàn cảnh thông tin thị trường bất động sản nhà đất Ninh Bình với các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp như biệt thự, condotel, shophouse du lịch… đặc biệt là phân khúc đất nền, đang là điểm nóng thu hút nhiều nhà đầu tư nhờ vị trí địa lý thuận lợi […]
Tổng hợp thông tin dự án Bất động sản Sun Group Đà Nẵng

Thông tin tổng hợp danh sách các dự án Bất động sản Sun Group Đà Nẵng cùng hệ sinh thái tiện ích, du lịch nghỉ dưỡng nổi bật như: dự án BĐS biệt thự, nhà phố Sunneva Island – khu đô thị Nam Hòa Xuân, Sun Olalani, Euro Village, Sun Home… Sun World Bà Nà Hills, […]
Thông tin Bất động sản Long An: Phân tích & Đánh giá thị trường

Bất động sản Long An đang thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm và được đánh giá là khu vực tiềm năng với sự phát triển về hạ tầng, kinh tế – xã hội. Thu hút các chủ đầu tư lớn phát triển dự án BĐS cũng như nhiều tập đoàn công nghiệp, sản […]
Review các khu căn hộ Vinhomes Grand Park Thủ Đức

Review và đánh giá chi tiết các phân khu căn hộ The Rainbow, The Origami, The Beverly và The Beverly Solari cùng khu nhà phố biệt thự The Manhattan tại đại đô thị Vinhomes Grand Park Thủ Đức giúp khách hàng có cái nhìn tổng quan và lựa chọn phù hợp với tài chính và […]
Nhà phố Vườn Villa Sola The Global City

Khu nhà phố vườn Villa Sola The Global City được bao bọc bởi hệ thống kênh đào và rạch tự nhiên, thiết kế hài hoà với không gian sống xanh và trong lành cho cư dân, cùng với hệ thống tiện ích đẳng cấp. Phân khu nhà phố vườn Villa Sola Phân khu nhà phố […]