Giá nhà đất tại Việt Nam cao hơn giá trị thật?

09/04/2017 12:00 Chiều

(Vinhomecitys) Với đặc thù của sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản luôn biến động theo thị trường, giá cả đang là vấn đề lớn đối với những người có nhu cầu mua ở. Do đó, tìm được một mức giá hài hòa hợp lý giữa người mua nhà và chủ đầu tư luôn là câu chuyện không có hồi kết. Vậy giá nhà đất tại Việt Nam có cao hơn giá trị thật?

Giá nhà đất tại Việt Nam có cao hơn giá trị thật?

Để tính giá một sản phẩm bất động sản, đối với căn hộ hay nhà phố, về cơ bản vẫn dựa trên nền tảng tổng chi phí hình thành sản phẩm bất động sản cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư. Nếu muốn duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng, trong khi vẫn muốn hạ giá bán để cạnh tranh, bắt buộc chủ đầu tư phải tìm cách để giảm chi phí cấu thành sản phẩm.

Tuy nhiên, dù có giảm như thế nào, hiếm có doanh nghiệp nào xây dựng dưới mức suất vốn đầu tư, được hiểu là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế công trình.

Theo Quyết định 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu… hàng năm, Sở Xây dựng sẽ có văn bản thông báo cập nhật về suất vốn đầu tư, để xác định tổng mức đầu tư dự án, lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án và có thể được sử dụng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất sau này.

Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí như xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác (đã bao gồm thuế gia trị gia tăng). Chi phí này chưa bao gồm các khoản chi phí theo yêu cầu riêng của công trình xây dựng như chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chi phí quyền sử dụng đất nếu chuyển nhượng dự án)… Trong trường hợp dự án có tầng hầm, suất vốn sẽ được điều chỉnh với hệ số k chuyển tầng khác nhau. Số tầng càng lớn thì hệ số sẽ càng cao.

Theo ước tính, 1 dự án 30 tầng, có 1 tầng hầm, có vị trí gần trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, suất vốn đầu tư vào khoảng 14,568 (triệu đồng/m2). Tuy nhiên, sau khi trừ cột, đường đi, tường bao… diện tích kinh doanh chiếm từ 80 – 90% diện tích sàn xây dựng. Chưa kể, đầu tư dự án bất động sản còn có một chi phí nữa mà ai cũng biết, nhưng khó nói là chi phí “mềm”. Theo nhiều doanh nghiệp, chi phí này chiếm từ 5-10% tổng chi phí dự án. Do đó, mức cơ sở tính toán sẽ phải dao động từ 16 – 17 triệu đồng/m2. Và mức giá này không bao gồm chi phí về truyền thông, marketing.

Một dự án muốn mở bán tốt thì chi phí truyền thông, quảng cáo chiếm từ 15 – 20% tổng giá bán. Dĩ nhiên, chi phí này sẽ được tính vào giá bán. Như vậy, tính ra, mức giá chào bán đối với một dự án gần trung tâm hiện tại thấp nhất cũng phải từ  25 – 30 triệu đồng/m2. Các dự án càng xa trung tâm sẽ càng có mức giá mềm hơn, khi chi phí tiền sử dụng đất thấp hơn.

Nhiều người cho rằng, giá nhà hiện nay tại Việt Nam cao hơn nhiều so với giá trị thực. Tuy nhiên, để xác định một mức giá hợp lý vào thời điểm này đối với người mua nhà không hề dễ dàng. Bởi mức giá hợp lý không phải nằm ở việc cao hay thấp, mà nằm ở việc có xứng đáng với số tiền mà khách hàng bỏ ra hay không.

Vinhomecitys.com

Đăng bởi: | Ngày cập nhật:

Xem thêm

  • Bất động sản Khu công nghiệp Vinhomes - Động lực tăng trưởng mới của Vingroup

    Bất động sản Khu công nghiệp Vinhomes – Động lực tăng trưởng mới của Vingroup

    Bất động sản Khu công nghiệp Vinhomes sẽ là động lực tăng trưởng mới của Vingroup, đón dòng vốn đầu tư FDI. Đây là một trong ba trụ cột bên cạnh bất động sản nhà ở và văn phòng của Vinhomes. Ngày 10/3, Hội đồng Quản trị Tập đoàn Vingroup đã quyết định chuyển nhượng toàn […]

  • Vingroup đầu tư Bắc Tân Uyên, Bình Dương

    Bắc Tân Uyên, Bình Dương hút nhà đầu tư – Bất động sản phát triển

    Kinh tế Bắc Tân Uyên, Bình Dương phát triển, thu hút nhiều tập đoàn lớn về đầu tư như Vingroup, Becamex,… thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới. Sau Thuận An, Dĩ An, kinh tế của Bắc Tân Uyên hiện đang có nhiều thay đổi, thu hút khá nhiều “ông lớn” […]

  • Thị trường bất động sản chịu tác động tiêu cực từ đại dịch Corona

    Nền kinh tế nói chung cũng như bất động sản nói riêng chịu tác động tiêu cực từ đại dịch Corona cũng như tâm lý e ngại của nhà đầu tư cùng pháp lý dự án khiến thị trường BĐS gặp khó khăn. Năm 2019 đầy khó khăn với thị trường bất động sản do thủ […]

  • Bộ Xây dựng cho phát triển căn hộ 25m22

    Căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu từ 25 m2

    Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về căn hộ chung cư có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) cho phép xây dựng căn […]

  • Doanh nghiệp 144 nghìn tỷ

    Công ty USC Interco có quy mô vốn gấp 4 lần tập đoàn Vingroup

    Công ty USC Interco vốn điều lệ 6,3 tỷ USD (144 nghìn tỷ đồng) gấp hơn 4 lần Vingroup. Ngành nghề đăng ký kinh doanh chính của doanh nghiệp này là bất động sản. Doanh nghiệp mới thành lập có quy mô vốn gấp 4 lần tập đoàn Vingroup là CTCP Tư vấn đầu tư quốc tế và dịch vụ […]

  • Mở bán dự án đất nền An Sương Residence quận 12

    Mở bán dự án đất nền An Sương Residence quận 12

    Dự án đất nền An Sương Residence quy mô 66 ha có vị trí đắc địa liền kề các trục giao thông như đường Trường Chinh, Quốc lộ 1A, Quốc lộ 22,… cửa ngõ phía Tây Bắc TP.HCM. Dự án An Sương Residence được quy hoạch là khu đô thị kiểu mẫu quận 12,  rộng 66 […]

  • Tập đoàn Vingroup thu hút 1,3 tỷ USD từ quỹ đầu tư Singapore

    Tập đoàn Vingroup (VIC) vừa phát đi thông báo cho biết Công ty Vinhomes và một công ty thành viên khác của Tập đoàn đã ký thỏa thuận với quỹ đầu tư GIC Private Limited của Singapore. Tập đoàn Vingroup cho biết thêm, họ đã thu hút được 1,3 tỷ USD bằng cách bán cổ phần […]