Giá nhà đất tại Việt Nam cao hơn giá trị thật?
(Vinhomecitys) Với đặc thù của sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản luôn biến động theo thị trường, giá cả đang là vấn đề lớn đối với những người có nhu cầu mua ở. Do đó, tìm được một mức giá hài hòa hợp lý giữa người mua nhà và chủ đầu tư luôn là câu chuyện không có hồi kết. Vậy giá nhà đất tại Việt Nam có cao hơn giá trị thật?

Giá nhà đất tại Việt Nam có cao hơn giá trị thật?
Để tính giá một sản phẩm bất động sản, đối với căn hộ hay nhà phố, về cơ bản vẫn dựa trên nền tảng tổng chi phí hình thành sản phẩm bất động sản cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư. Nếu muốn duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng, trong khi vẫn muốn hạ giá bán để cạnh tranh, bắt buộc chủ đầu tư phải tìm cách để giảm chi phí cấu thành sản phẩm.
Tuy nhiên, dù có giảm như thế nào, hiếm có doanh nghiệp nào xây dựng dưới mức suất vốn đầu tư, được hiểu là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế công trình.
Theo Quyết định 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu… hàng năm, Sở Xây dựng sẽ có văn bản thông báo cập nhật về suất vốn đầu tư, để xác định tổng mức đầu tư dự án, lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án và có thể được sử dụng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất sau này.
Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí như xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác (đã bao gồm thuế gia trị gia tăng). Chi phí này chưa bao gồm các khoản chi phí theo yêu cầu riêng của công trình xây dựng như chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chi phí quyền sử dụng đất nếu chuyển nhượng dự án)… Trong trường hợp dự án có tầng hầm, suất vốn sẽ được điều chỉnh với hệ số k chuyển tầng khác nhau. Số tầng càng lớn thì hệ số sẽ càng cao.
Theo ước tính, 1 dự án 30 tầng, có 1 tầng hầm, có vị trí gần trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, suất vốn đầu tư vào khoảng 14,568 (triệu đồng/m2). Tuy nhiên, sau khi trừ cột, đường đi, tường bao… diện tích kinh doanh chiếm từ 80 – 90% diện tích sàn xây dựng. Chưa kể, đầu tư dự án bất động sản còn có một chi phí nữa mà ai cũng biết, nhưng khó nói là chi phí “mềm”. Theo nhiều doanh nghiệp, chi phí này chiếm từ 5-10% tổng chi phí dự án. Do đó, mức cơ sở tính toán sẽ phải dao động từ 16 – 17 triệu đồng/m2. Và mức giá này không bao gồm chi phí về truyền thông, marketing.
Một dự án muốn mở bán tốt thì chi phí truyền thông, quảng cáo chiếm từ 15 – 20% tổng giá bán. Dĩ nhiên, chi phí này sẽ được tính vào giá bán. Như vậy, tính ra, mức giá chào bán đối với một dự án gần trung tâm hiện tại thấp nhất cũng phải từ 25 – 30 triệu đồng/m2. Các dự án càng xa trung tâm sẽ càng có mức giá mềm hơn, khi chi phí tiền sử dụng đất thấp hơn.
Nhiều người cho rằng, giá nhà hiện nay tại Việt Nam cao hơn nhiều so với giá trị thực. Tuy nhiên, để xác định một mức giá hợp lý vào thời điểm này đối với người mua nhà không hề dễ dàng. Bởi mức giá hợp lý không phải nằm ở việc cao hay thấp, mà nằm ở việc có xứng đáng với số tiền mà khách hàng bỏ ra hay không.
Vinhomecitys.com TH
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp vui lòng gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com
TIN TỨC LIÊN QUAN:
Bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam, giá trị có bền vững theo thời gian?
Các khu đô thị Vinhomes đã bàn giao và đi vào hoạt động tại TP.HCM
Những dự án của chủ đầu tư Masterise Homes tại TP.HCM và Hà Nội
Top những khu căn hộ cao cấp đã đi vào hoạt động tốt nhất Việt Nam
Những quỹ đất dự án đô thị của Vinhomes tại TP HCM sắp triển khai
Những dự án khu đô thị hàng trăm hecta đang hình thành tại TP Thủ Đức
Đăng bởi: Tháng Tư 9, 2017
| Ngày cập nhật:Xem thêm
-
Dự án căn hộ The PRIVIA Bình Tân – Chủ đầu tư Khang Điền
Dự án căn hộ The PRIVIA tọa lạc trên trục đường An Dương Vương, quy mô 3 block trên khu đất 1,8ha với thiết kế hiện đại, tiện ích cao cấp… do Khang Điền phát triển. The PRIVIA được Khang Điền phát triển tại khu tây Sài Gòn – nơi đang khan hiếm nguồn cung […]
-
Tiềm năng Căn hộ Vinhomes The Five Way Phú Quốc hút nhà đầu tư
[Review – Đánh giá] Căn hộ khách sạn Vinhomes The Five Way Phú Quốc nằm trong tổ hợp nghỉ dưỡng Grand World và đại quần thể vui chơi, nghỉ dưỡng, giải trí Casino và Vinpearl đang hút nhà đầu tư quan tâm với chính sách bán hàng hấp dẫn. Lợi thế căn hộ The 5Way […]
-
Nhìn lại những đợt sóng sốt đất Nhơn Trạch (Đồng Nai)
Hơn 20 năm qua, Nhơn Trạch ((Đồng Nai) trải qua nhiều cơn sốt đất cục bộ. Thị trường khu vực này từng chứng kiến hoạt động đầu tư mua – bán sôi nổi, nhất là ở phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự. Rất nhiều các nhà đầu tư lớn đã đổ bộ về […]
-
Dự án Nhà Ở Xã Hội Ninh Bình
Các dự án Nhà Ở Xã Hội tại Ninh Bình gồm có tại phường Ninh Phong (thành phố Ninh Bình); KCN Gián Khẩu tại xã Gia Tân và Gia Trấn (huyện Gia Viễn); xã Ninh Nhất, TP. Ninh Bình và xã Ninh Mỹ, huyện Hoa Lư; xã Ninh Khang, (huyện Hoa Lư); phường Yên Bình […]
-
Những kỷ lục bán hàng Vinhomes Grand Park HCM
Những kỷ lục bán hàng ấn tượng tại dự án khu đô thị Vinhomes Grand Park HCM với các khu căn hộ The Rainbow, Origami, khu thấp tầng The Manhattan…của hệ thống đại lý phân phối Vinhomes miền Nam. Chính thức ra mắt tháng 06/2019, Đại đô thị đẳng cấp quốc tế Vinhomes Grand Park quy mô […]
-
Eco Village Saigon River – Ecopark Nhơn Trạch Đồng Nai
Dự án khu đô thị Eco Village Saigon River – Ecopark Nhơn Trạch, Đồng Nai hiện đại với không gian xanh mát gồm các sản phẩm nhà phố, biệt thự, shophouse do Tập đoàn Eco Park phát triển. Khu đô thị nghỉ dưỡng Eco Village Saigon River – Ecopark Nhơn Trạch Đồng Nai Ecopark Nhơn Trạch Đồng […]
-
Thông tin Bất động sản Long An: Phân tích & Đánh giá thị trường
Bất động sản Long An đang thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm và được đánh giá là khu vực tiềm năng với sự phát triển về hạ tầng, kinh tế – xã hội. Thu hút các chủ đầu tư lớn phát triển dự án BĐS cũng như nhiều tập đoàn công nghiệp, sản […]