Giá nhà đất tại Việt Nam cao hơn giá trị thật?

09/04/2017 12:00 Chiều

(Vinhomecitys) Với đặc thù của sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản luôn biến động theo thị trường, giá cả đang là vấn đề lớn đối với những người có nhu cầu mua ở. Do đó, tìm được một mức giá hài hòa hợp lý giữa người mua nhà và chủ đầu tư luôn là câu chuyện không có hồi kết. Vậy giá nhà đất tại Việt Nam có cao hơn giá trị thật?

Giá nhà đất tại Việt Nam có cao hơn giá trị thật?

Để tính giá một sản phẩm bất động sản, đối với căn hộ hay nhà phố, về cơ bản vẫn dựa trên nền tảng tổng chi phí hình thành sản phẩm bất động sản cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư. Nếu muốn duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng, trong khi vẫn muốn hạ giá bán để cạnh tranh, bắt buộc chủ đầu tư phải tìm cách để giảm chi phí cấu thành sản phẩm.

Tuy nhiên, dù có giảm như thế nào, hiếm có doanh nghiệp nào xây dựng dưới mức suất vốn đầu tư, được hiểu là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế công trình.

Theo Quyết định 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu… hàng năm, Sở Xây dựng sẽ có văn bản thông báo cập nhật về suất vốn đầu tư, để xác định tổng mức đầu tư dự án, lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án và có thể được sử dụng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất sau này.

Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí như xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác (đã bao gồm thuế gia trị gia tăng). Chi phí này chưa bao gồm các khoản chi phí theo yêu cầu riêng của công trình xây dựng như chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chi phí quyền sử dụng đất nếu chuyển nhượng dự án)… Trong trường hợp dự án có tầng hầm, suất vốn sẽ được điều chỉnh với hệ số k chuyển tầng khác nhau. Số tầng càng lớn thì hệ số sẽ càng cao.

Theo ước tính, 1 dự án 30 tầng, có 1 tầng hầm, có vị trí gần trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, suất vốn đầu tư vào khoảng 14,568 (triệu đồng/m2). Tuy nhiên, sau khi trừ cột, đường đi, tường bao… diện tích kinh doanh chiếm từ 80 – 90% diện tích sàn xây dựng. Chưa kể, đầu tư dự án bất động sản còn có một chi phí nữa mà ai cũng biết, nhưng khó nói là chi phí “mềm”. Theo nhiều doanh nghiệp, chi phí này chiếm từ 5-10% tổng chi phí dự án. Do đó, mức cơ sở tính toán sẽ phải dao động từ 16 – 17 triệu đồng/m2. Và mức giá này không bao gồm chi phí về truyền thông, marketing.

Một dự án muốn mở bán tốt thì chi phí truyền thông, quảng cáo chiếm từ 15 – 20% tổng giá bán. Dĩ nhiên, chi phí này sẽ được tính vào giá bán. Như vậy, tính ra, mức giá chào bán đối với một dự án gần trung tâm hiện tại thấp nhất cũng phải từ  25 – 30 triệu đồng/m2. Các dự án càng xa trung tâm sẽ càng có mức giá mềm hơn, khi chi phí tiền sử dụng đất thấp hơn.

Nhiều người cho rằng, giá nhà hiện nay tại Việt Nam cao hơn nhiều so với giá trị thực. Tuy nhiên, để xác định một mức giá hợp lý vào thời điểm này đối với người mua nhà không hề dễ dàng. Bởi mức giá hợp lý không phải nằm ở việc cao hay thấp, mà nằm ở việc có xứng đáng với số tiền mà khách hàng bỏ ra hay không.

Vinhomecitys.com TH

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp vui lòng gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com


TIN TỨC LIÊN QUAN:

Bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam, giá trị có bền vững theo thời gian?

Các khu đô thị Vinhomes đã bàn giao và đi vào hoạt động tại TP.HCM

Những dự án của chủ đầu tư Masterise Homes tại TP.HCM và Hà Nội

Top những khu căn hộ cao cấp đã đi vào hoạt động tốt nhất Việt Nam

Những quỹ đất dự án đô thị của Vinhomes tại TP HCM sắp triển khai

Những dự án khu đô thị hàng trăm hecta đang hình thành tại TP Thủ Đức

Đăng bởi: | Ngày cập nhật:

Xem thêm

  • Tổ hợp căn hộ Libera Nha Trang

    Căn hộ nghỉ dưỡng biển Libera Nha Trang

    Libera Nha Trang nằm Trên trục đường Trần Phú & Trần Phú (kéo dài) sở hữu bãi biển riêng … tại thành phố biển Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà. Một sản phẩm Bất động sản được đánh giá là hiếm có mang tư duy sáng tạo lần đầu xuất hiện do Big Four là tư […]

  • Dự án Nhà ở xã hội Vinhomes Happy home Tràng Cát

    Dự án Nhà ở xã hội Vinhomes Tràng Cát, TP. Hải Phòng

    Dự án Nhà ở xã hội Vinhomes Happy Home Tràng Cát, TP. Hải Phòng có diện tích khoảng 11 ha với 27 block nhà chung cư (20 block cao 7 tầng, 7 block cao 9 tầng) với hơn 4.000 căn hộ, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho gần 10.000 người; khu nhà ở […]

  • Căn hộ Eaton Park Gamuda Land đường Mai Chí Thọ, TP.HCM

    Eaton Park là dự án căn hộ và Shophouse do Gamuda Land phát triển trên đường Mai Chí Thọ, phường An Phú, TP. Thủ Đức (HCM) đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở và tiện ích cho cộng đồng cư dân nơi đây. Khu căn hộ Eaton Park được đánh giá cao nhờ […]

  • thông tin căn hộ The Global City

    Dự án khu căn hộ The Global City

    Khu căn hộ The Global City quy mô 20 tòa căn hộ và Shophouse hạng sang tọa lạc vị trí trung tâm quần thể đại đô thị New Downtown của TP.HCM do Masterise Homes phát triển. Thiết kế kiến trúc bởi Foster&Partners. Khu căn hộ The Global City sở hữu vị trí đắc địa trung […]

  • Nhà phố Shop & Shophouse Vinhomes Grand Park quận 9

    Nhà phố TMDV Shop & Shophouse Vinhomes Grand Park Quận 9

    Thông tin chi tiết loại hình biệt thự, nhà phố thương mại Shop & Shophouse Vinhomes Grand Park Quận 9 tại các phân khu căn hộ cao tầng The Rainbow, The Origami, The Beverly & Solari và khu nhà ở thấp tầng The Manhattan & Manhattan Glory. Đánh giá và phân tích tiềm năng kinh […]

  • Căn hộ Lumi Hanoi Nam Từ Liêm – CĐT CapitaLand

    Dự án căn hộ hạng sang Lumi Hanoi do CapitaLand Development (CLD) phát triển trên khu đất gần 5,6 ha ở quận Nam Từ Liêm Hà Nội gồm 9 tòa tháp từ 29 đến 35 tầng với các loại căn một phòng ngủ đến bốn phòng ngủ, căn duplex và penthouse. Lumi Hanoi được đánh […]

  • The PRIVIA Bình Tân - Chủ đầu tư Khang Điền

    Dự án căn hộ The PRIVIA Bình Tân – Chủ đầu tư Khang Điền

    Dự án căn hộ The PRIVIA tọa lạc trên trục đường An Dương Vương, quy mô 3 block trên khu đất 1,8ha với thiết kế hiện đại, tiện ích cao cấp… do Khang Điền phát triển. The PRIVIA được Khang Điền phát triển tại khu tây Sài Gòn – nơi đang khan hiếm nguồn cung […]