Review Thị trường Bất động sản: Khủng hoảng tồn kho

Thực trạng tồn kho bất động sản, những nguyên nhân cốt lõi và các tác động tiêu cực, những giải pháp mang tính đột phá nào để vực dậy thị trường, hướng tới một kỷ nguyên phát triển bền vững và lành mạnh hơn?.

Thị trường Bất động sản Việt Nam đối mặt với khủng hoảng thừa. Nguyên nhân và giải pháp nào?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng chưa từng có trong lịch sử, không chỉ là những “cơn sốt” ảo mà còn là một “cục máu đông” khổng lồ mang tên tồn kho. Hàng trăm nghìn sản phẩm, từ căn hộ cao cấp, nhà phố đến đất nền, đang nằm bất động, gây áp lực nặng nề lên các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng và toàn bộ nền kinh tế. Câu hỏi đặt ra là: Liệu đây chỉ là một chu kỳ suy thoái thông thường, hay là sự bộc lộ của những vấn đề mang tính hệ thống đã tích tụ suốt nhiều năm?

Bài viết này sẽ đi sâu vào thực trạng tồn kho bất động sản, phân tích những nguyên nhân cốt lõi, đánh giá các tác động tiêu cực và đề xuất những giải pháp mang tính đột phá để vực dậy thị trường, hướng tới một kỷ nguyên phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

THỰC TRẠNG KHỦNG KHIẾP VÀ NHỮNG CON SỐ BIẾT NÓI

Nếu những năm trước, thị trường “sốt” vì thiếu cung, thì hiện tại, tình trạng lại hoàn toàn đảo ngược. Hàng tồn kho phình to không ngừng, trở thành một gánh nặng khổng lồ.

Theo số liệu mới nhất từ các báo cáo thị trường quý III/2025, tổng giá trị tồn kho bất động sản tại các doanh nghiệp niêm yết đã vượt mốc 530.000 tỷ đồng, một con số tăng trưởng liên tục trong 5 quý gần nhất. Mặc dù một số doanh nghiệp đã có những động thái giảm giá, tái cơ cấu, nhưng tình hình chung vẫn vô cùng ảm đạm.

Phân khúc nào đang bị tồn kho nặng nhất?

Căn hộ cao cấp và hạng sang: Đây là phân khúc có tỷ lệ tồn kho cao nhất. Nguồn cung dồi dào nhưng lại không phù hợp với nhu cầu ở thực của đa số người dân. Giá bán vượt quá khả năng chi trả, khiến các dự án dù ở vị trí đẹp cũng không tìm được người mua.

Đất nền: Sau các “cơn sốt” ảo, đất nền ở các khu vực ven đô, tỉnh lẻ cũng lâm vào tình trạng ảm đạm. Mặc dù đã có những đợt tăng giá nhẹ tại một số khu vực có thông tin sáp nhập hành chính, nhưng thanh khoản rất thấp.

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Nguồn cung khổng lồ từ các dự án condotel, biệt thự biển đã được xây dựng, nhưng do pháp lý chưa rõ ràng và hiệu suất khai thác thấp, nhiều sản phẩm vẫn “đắp chiếu”, không có giao dịch.

Điểm mặt các “ông lớn” trong cuộc chiến tồn kho

Nhiều doanh nghiệp bất động sản hàng đầu đang gánh trên vai những khoản tồn kho khổng lồ. Đơn cử như Novaland, Vingroup hay Kinh Bắc, giá trị tồn kho chiếm tới hơn 50% tổng tài sản. Áp lực dòng tiền, áp lực trả nợ trái phiếu và nợ vay ngân hàng đang ngày càng đè nặng, khiến nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.

Top 10 Doanh Nghiệp Bất động sản tồn kho có giá trị lớn nhất VN.

NGUYÊN NHÂN SÂU XA CỦA “CỤC MÁU ĐÔNG”

Tồn kho bất động sản không phải là vấn đề phát sinh từ một sớm một chiều mà là kết quả của một chuỗi các nguyên nhân chồng chéo, kéo dài suốt nhiều năm:

Phát triển thiếu quy hoạch và mất cân đối cung – cầu:

Cung vượt quá cầu: Các chủ đầu tư tập trung phát triển các dự án cao cấp, hạng sang nhằm tối đa hóa lợi nhuận mà bỏ quên phân khúc nhà ở giá bình dân và nhà ở xã hội. Hậu quả là thị trường thừa “nhà cao cấp”, thiếu “nhà giá vừa túi tiền”.

Thổi giá ảo: Một số chủ đầu tư và giới đầu cơ đã lợi dụng thông tin quy hoạch để “thổi giá”, tạo ra những cơn sốt đất ảo, thu hút người dân và nhà đầu tư tham gia, nhưng giá trị không thực sự tương xứng.

Vướng mắc pháp lý kéo dài:

Các thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp, chồng chéo khiến hàng loạt dự án bị “đóng băng” do chưa thể hoàn thiện pháp lý, không thể ra hàng hoặc không đủ điều kiện bán. Điều này làm nguồn cung bị tắc nghẽn, trong khi các dự án cũ đã hoàn thành lại không thể tiêu thụ.

Chính sách tín dụng siết chặt và rủi ro trái phiếu:

Để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt dòng tín dụng vào bất động sản. Điều này khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận vốn vay.

Sự sụp đổ của một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã làm mất niềm tin của nhà đầu tư, khiến kênh huy động vốn này gần như bị “đóng băng”, cắt đứt nguồn vốn cho các dự án.

Sức mua thực giảm sút:

Thu nhập của người dân bị ảnh hưởng bởi những khó khăn kinh tế sau đại dịch. Trong khi đó, giá bất động sản lại ở mức quá cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp.

TÁC ĐỘNG NHIỀU MẶT: BỘ MẶT NỀN KINH TẾ BỊ ĐE DỌA

Tác động lên doanh nghiệp: Hàng tồn kho lớn gây áp lực dòng tiền, chi phí tài chính tăng cao, đe dọa khả năng trả nợ, dẫn đến nguy cơ phá sản, giải thể. Theo thống kê, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025, đã có hơn 440 doanh nghiệp bất động sản giải thể.

Rủi ro hệ thống đối với ngân hàng: Bất động sản chiếm hơn 30% tổng dư nợ cho vay của toàn hệ thống. Tồn kho lớn và thanh khoản thấp khiến các khoản nợ xấu có nguy cơ tăng cao, đe dọa sự an toàn của hệ thống tài chính quốc gia.

Tác động đến người lao động và xã hội: Hàng trăm nghìn lao động trong ngành bất động sản và các ngành liên quan (xây dựng, vật liệu…) mất việc làm, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống.

Lãng phí nguồn lực: Hàng nghìn tỷ đồng bị “chôn” trong các dự án chưa hoàn thiện hoặc chưa bán được, làm lãng phí nguồn lực đất đai và tài chính của xã hội.

LỐI THOÁT NÀO CHO KHỦNG HOẢNG TỒN KHO?

Để tháo gỡ “cục máu đông” này, cần có sự phối hợp đồng bộ và quyết liệt từ Chính phủ, các bộ ngành và chính bản thân các doanh nghiệp.

Giải pháp từ Chính phủ và các cơ quan quản lý:

Tháo gỡ pháp lý: Đây là giải pháp cấp bách nhất. Cần rà soát, sửa đổi và hoàn thiện các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở để tháo gỡ các vướng mắc, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Chính phủ đã và đang chỉ đạo quyết liệt Tổ công tác của Thủ tướng để xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng.

Cải cách chính sách tài chính: Cần có cơ chế tín dụng linh hoạt hơn, đặc biệt đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án có thanh khoản tốt. Nghiên cứu các giải pháp cho phép giãn, hoãn nợ, cơ cấu lại nợ để giảm áp lực cho doanh nghiệp.

Thúc đẩy đầu tư công: Đẩy mạnh giải ngân đầu tư công vào các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm sẽ tạo động lực phát triển cho các khu vực mới, đồng thời tạo công ăn việc làm và kích thích các ngành liên quan.

Giải pháp từ phía doanh nghiệp:

Tái cơ cấu sản phẩm: Doanh nghiệp cần chuyển hướng từ phát triển các sản phẩm cao cấp sang các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, đặc biệt là nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội.

Đa dạng hóa nguồn vốn: Bên cạnh tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp cần tìm kiếm các kênh huy động vốn khác như phát hành cổ phiếu, thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), liên doanh, liên kết với các đối tác.

Giảm giá bán và áp dụng chính sách ưu đãi: Để đẩy hàng tồn kho, nhiều chủ đầu tư đã và đang giảm giá bán, tăng chiết khấu, hoặc áp dụng các chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất.

HƯỚNG TỚI THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM BỀN VỮNG

Cuộc khủng hoảng tồn kho bất động sản hiện nay là một phép thử khắc nghiệt, nhưng cũng là cơ hội để thị trường thanh lọc và phát triển một cách bền vững hơn. Nó đòi hỏi một sự thay đổi toàn diện từ tư duy phát triển của doanh nghiệp, chính sách quản lý của nhà nước cho đến nhận thức của người dân.

Thị trường bất động sản 2025 được dự báo sẽ có những dấu hiệu phục hồi rõ nét hơn vào nửa cuối năm, nhưng quá trình này sẽ không diễn ra đồng đều và còn nhiều thử thách. Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, cùng với nỗ lực tự thân của các doanh nghiệp, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng vào một “kỷ nguyên mới” của thị trường bất động sản Việt Nam – một thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, minh bạch và phục vụ đúng nhu cầu an cư của đại đa số người dân, thay vì chỉ là một kênh đầu cơ thiếu kiểm soát.

…………………………………………………………………….

 Hệ thống Website MEYREAL.com, AlocanhoSg.com, Vinhomecitys.com, TheBeverlySolaris.com… phân tích Thông tin thị trường kinh tế, tài chính, Bất động sản,… Tư vấn và cung cấp thông tin và dịch vụ phân phối dự án BĐS.

Hệ sinh thái Thông Tin Bất Động Sản. Cung cấp dịch vụ truyền thông, quảng cáo và đại lý phân phối F1 các sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín…

 Youtube channel: https://www.youtube.com/c/ThôngtinBấtđộngsản

Thông tin Bất động sản Long An: Phân tích & Đánh giá thị trường

Thông tin các dự án Bất động sản Vinhomes Long An

Những dự án Bất động sản nổi bật của tập đoàn Hàn Quốc tại TP.HCM

Thông tin thị trường Bất động sản: Nhà đất Ninh Bình

Review các khu căn hộ Vinhomes Grand Park Thủ Đức

Những quỹ đất dự án đô thị của Vinhomes tại TP HCM sắp triển khai

Tổng hợp thông tin dự án Bất động sản Sun Group Đà Nẵng

Thông tin các Bất động sản Tập đoàn Lotte tại Việt Nam

Thông tin địa chỉ các Khu đô thị Vinhomes

Tổng hợp dự án Khu đô thị NovaWorld của Novaland

Danh sách Những dự án Masterise Homes tại TP.HCM và Hà Nội

Đăng bởi: Ngọc Tuấn | Ngày cập nhật: Tháng Chín 2, 2025