Toàn cảnh chu kỳ 10 năm thị trường bất động sản Việt Nam

Chu kỳ thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2006 -2015 mặc dù đã trải qua những giai đoạn thăng trầm, nhưng sau mỗi giai đoạn 5 năm thì qui mô thị trường có tốc độ tăng trưởng cao hơn, gần gấp đôi.

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế đất nước, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường lao động.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Thị trường bất động sản cả nước và thành phố Hồ Chí Minh đã manh nha hình thành ngay từ năm 1987 sau khi thành phố thực hiện chủ trương bán hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê sử dụng, nhưng thực sự dần hình thành từ năm 1993 sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, đã tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Trong hơn 20 năm qua, hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo quy luật phổ biến, chu kỳ thị trường bất động sản thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng.

QUY LUẬT PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS

Sự phát triển của thị trường thời gian qua phụ thuộc vào 5 yếu tố: Quy luật giá trị, Quy luật cạnh tranh, Quan hệ cung – cầu, Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước; Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường.

Thị trường bất động sản thường trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng – ổn định – nóng sốt – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại..,Trong đó, cơn sốt bất động sản xảy ra vào các thời điểm năm 1993, năm 2001 – 2002, nửa cuối năm 2010, đặc biệt là cơn sốt “bong bóng” bất động sản đã đạt đỉnh năm 2007.

Thị trường bất động sản bị khủng hoảng suy thoái hoặc đóng băng vào các thời điểm năm 1995 – 1999, mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009, và giai đoạn năm 2011 – 2013, sau đó, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại giai đoạn 2003 – 2006, cuối năm 2009 đến giữa năm 2010, và giai đoạn từ năm 2013 cho đến nay.

Các giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng sốt bong bóng hoặc bị đóng băng đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và đội ngũ công nhân, lao động.

Thị trường bất động sản có xu thế tăng trưởng, lên, xuống cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế, trong đó có tác động có tính chất nền tảng của quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông; có tác động trực tiếp của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng; và có tác động của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.

CHU KỲ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỐNG SẢN

Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM dù đã trải qua những giai đoạn thăng trầm, nhưng sau mỗi giai đoạn 5 năm thì quy mô thị trường có tốc độ tăng trưởng gần gấp đôi, cụ thể trong giai đoạn 2006-2010, tốc độ tăng trưởng là 0,9 lần, nhưng trong giai đoạn 2011-2015 tốc độ tăng trưởng đạt 1,6 lần, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của thành phố, giữ được vai trò đầu tàu của nền kinh tế cả nước.

Năm 2016 và 8 tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, nhất là trong phân khúc căn hộ bất động sản cao cấp từ 03 phòng ngủ trở lên, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhưng nhìn toàn cục thị trường vẫn giữ được sự phát triển tương đối ổn định.

Trong giai đoạn 2016-2020 dự báo thị trường bất động sản sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung – cầu đang thiên về phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ, có giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực rất lớn, có tính thanh khoản cao; và kiểm soát tín dụng chặt chẽ để khắc phục hiện tượng lệch pha dòng tiền, tín dụng vào một số doanh nghiệp lớn.

Với các giải pháp quản lý, điều hành vĩ mô của Chính phủ và chính quyền các cấp, nhất là hệ thống pháp luật ngày càng được hoàn thiện, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng, đặc biệt là việc triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu với khối lượng khoảng 300 ngàn tỷ đồng, trong đó có khoảng 60-70% được đảm bảo bằng bất động sản thì sẽ vừa giải quyết được nợ xấu, vừa tái khởi động lại các dự án bất động sản đang bị ngừng triển khai, khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A).

Do vậy, có thể dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn.

NHÌN LẠI 8 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN BĐS VIỆT NAM

Giai đoạn sốt đất đầu tiên (1993-1994)

Đây là thời điểm Mỹ dỡ bỏ cấm vận, Việt Nam gia nhập ASEAN. Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây cũng chính là cột mốc khởi đầu cho cơn sốt bất động sản đầu tiên tại Việt Nam. Tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh. Nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ.

Giai đoạn thị trường Địa Ốc non trẻ (1995-1999)

Giai đoạn này độ mở cửa nền kinh tế chưa cao. Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường.

Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra đã làm cho thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu và quay đầu lao dốc. Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế Châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.

Giai đoạn phát triển BĐS (2000-2002)

Giai đoạn này nhà nước chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh vào Quý 2/2001. Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời. Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.

Giai đoạn BĐS trầm lắng (2003-2006)

Giai đoạn này “Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”.

Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng giá không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.

Giai đoạn kinh tế tăng trưởng (2007-2008)

Thời điểm này Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển cực thịnh. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.

Giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Năm 2007, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang pháp lí như Luật Đăng kí bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Đã có sự chuyển hướng đầu tư nhà riêng lẻ sang dự án BĐS.

Giai đoạn ảnh hưởng khủng hoảng (2009-2013)

Do ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm).

Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 30-40%. NĐT giai đoạn này sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Giai đoạn thị trường địa ốc phục hồi (2014-2018)

Thị trường Địa Ốc có dấu hiệu phuc hồi từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: officetel, condotel, shophouse,…

TN

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp vui lòng gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

---

TIN TỨC LIÊN QUAN:

Thị trường bất động sản căn hộ thành phố Biên Hòa sôi động và tiềm năng

Toàn cảnh thị trường bất động sản TP. HCM 5 năm qua

Tiêm vắc xin cho thị trường Bất động sản. Phòng “dịch” đầu cơ nhà đất

Mô hình đặc khu thành công trên thế giới. Việt Nam cho đến khi nào?

Các khu đô thị Vinhomes đã bàn giao và đi vào hoạt động tại TP.HCM

Những dự án của chủ đầu tư Masterise Homes tại TP.HCM và Hà Nội

Vinhomes Long Beach Cần Giờ – Dự án khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ

ZEITGEIST GS – Dự án cuối cùng có qui mô lớn nhất khu Nam Sài Gòn

Điểm danh những chủ đầu tư nắm nhiều quỹ đất dự án tại khu Đông TP HCM

Tập đoàn của Nhật Bản cùng Vinhomes xây dựng đô thị thông minh tại Việt Nam

Vinhomes, Masterise Homes, Novaland, Sunshine Group…lên kế hoạch cho năm tới

[Việc Làm] Tuyển dụng nhân viên kinh doanh Bất động sản

Đăng bởi: Ngọc Tuấn | Ngày cập nhật: Tháng Chín 9, 2017